Регламент уборки бизнес-центра по шагам

Бизнес-центр — это сложный организм, в котором одновременно сосуществуют десятки, а то и сотни арендаторов с совершенно разными требованиями к чистоте. Банковский офис на первом этаже, IT-компания на пятом, кофейня в лобби – для каждого клиента управляющая компания должна обеспечить единый стандарт качества, который устроит всех. Именно для этого и нужен регламент уборки —подробный документ, который управляет действиями клининговой команды каждую смену.

Подготовительный этап и оценка объекта

Любой грамотный регламент начинается не с написания графика, а с тщательного аудита самого объекта. Подготовительный этап — это фундамент, на котором будет стоять весь дальнейший процесс. Первое, с чего начинается оценка объекта, — это категоризация зон. Бизнес-центр делится на несколько принципиально разных типов пространств, и у каждого из них свой режим загрязнения и свои требования к чистоте.

Входная группа и лобби — это зона максимальной проходимости. Через нее за день проходят тысячи человек, и каждый приносит на подошвах песок, реагенты зимой, пыльцу и пух весной, грязь в дождливый сезон. Здесь грязезащитные покрытия работают на износ, а стеклянные двери покрываются отпечатками пальцев за считанные минуты. Лифтовые холлы и коридоры — зоны транзита, где загрязнения в основном напольные, но тоже интенсивные. Офисные блоки арендаторов — это уже контролируемая среда, доступная только сотрудникам конкретной компании, но даже там своя специфика, зависящая от профиля арендатора. Санитарные узлы общего пользования — зона повышенного санитарного риска, где без ежечасной обработки просто нельзя. И наконец, технические и служебные помещения, про которые часто забывают, но грязь оттуда рано или поздно мигрирует в публичное пространство.

После категоризации зон проводится их физический обход и замеры. Вам нужно знать точную площадь каждого типа напольного покрытия, потому что от этого зависит расчет времени на уборку и количество необходимого инвентаря. На этом же этапе фиксируются все проблемные точки, которые потребуют особого внимания. Это могут быть деформационные швы в полу, где постоянно скапливается мусор, стыки между разными типами покрытий, куда забивается грязь, вентиляционные решетки, которые никто не чистил с момента постройки здания, осветительные приборы сложной формы, собирающие пыль в труднодоступных пазухах.

Отдельный важный блок подготовительного этапа — это согласование доступа и графика работ с арендаторами. В бизнес-центре класса «А» уборка публичных зон ведется практически непрерывно, но в офисные блоки клинеры заходят либо до начала рабочего дня, либо после его окончания, либо по отдельному графику, утвержденному с конкретным арендатором. Есть помещения, куда доступ возможен только в сопровождении представителя компании-съемщика, и это тоже должно быть прописано в регламенте. Вся собранная на этапе аудита информация ложится в основу рабочей документации: плана-графика уборочных работ, карты расстановки санитарного оборудования, спецификации на моющие средства и инвентарь. Только когда паспорт объекта полностью готов, можно переходить к написанию самого регламента.

Детальный регламент ежедневной уборки офисных зон и общих пространств

Регламент ежедневной уборки расписывается с точностью до часа, потому что в таком объекте, как крупный деловой комплекс, нельзя допустить, чтобы к моменту прихода первых посетителей в восемь утра полы еще блестели от невысохшей воды, а запах моющего средства перебивал аромат свежесваренного кофе из лобби.

Ночная смена клинеров заступает в промежутке с десяти вечера до полуночи, когда основная масса арендаторов уже покинула здание. Первая задача — глубокая обработка входной группы. Это единственное время, когда можно полноценно вымыть турникеты, стойку ресепшн, почтовые ящики и двери лифтов без риска помешать потоку людей.

Ночной протокол включает в себя влажную уборку всех твердых напольных покрытий с применением поломоечных машин, вакуумирование ковровых зон и мягкой мебели в лаунж-зонах, очистку и полировку зеркальных и стеклянных поверхностей, а также вынос мусора и замену пакетов во всех публичных урнах.

С восьми утра начинается дневной режим поддерживающей уборки. Это уже не сплошная обработка площадей, а точечная реакция на возникающие загрязнения и плановая санация критических точек. Дневной клинер — это человек с тележкой, в которой собраны микрофибровые салфетки разных цветов, нейтральные чистящие средства, мусорные пакеты, резиновые перчатки и набор для экстренного удаления пятен и проливов.

Что конкретно входит в дневной регламент? Каждые два часа — обход и проверка санузлов общего пользования с обязательной отметкой в чек-листе. Каждый час — протирка поручней эскалаторов, кнопок лифтов и дверных ручек на основных транзитных путях. Каждые три-четыре часа — влажная протирка пола во входной зоне, которая в дождливую погоду может потребоваться и чаще. Дневная команда также реагирует на заявки от арендаторов, которые могут поступить через диспетчерскую службу: что-то пролили в переговорной, разбилась чашка в офисной кухне, требуется срочная уборка после небольшого мероприятия. Все эти работы тоже должны быть вписаны в регламент с нормативами времени реагирования.

Вечерняя фаза ежедневной уборки начинается около шести-семи часов, когда поток посетителей спадает. В это время выполняется повторный вынос мусора из публичных зон, более тщательная, чем днем, протирка стекол и зеркал в лифтовых холлах, обработка пылесосом ковровых дорожек. Важный элемент вечернего протокола — это подготовка расходных материалов на следующий день. Проверяется наполненность диспенсеров с мылом, бумажных и тканевых полотенец, туалетной бумаги во всех санузлах.

График и особенности проведения генеральной уборки бизнес-центра

Если ежедневная уборка поддерживает внешний вид помещений, то генеральная уборка восстанавливает исходное состояние объекта, снимая накопившиеся за недели и месяцы загрязнения, которые не устраняются повседневными методами. Это плановая операция, которая проводится с определенной периодичностью, и для каждой зоны эта периодичность своя. Санузлы и кухонные зоны уходят на генеральную обработку еженедельно, офисные блоки — раз в месяц, фасады и высотное остекление — раз в квартал или полгода в зависимости от расположения здания и погодных условий. График генеральных уборок составляется на год вперед и синхронизируется с календарем деловой активности, чтобы не мешать крупным мероприятиям арендаторов.

Генеральная уборка отличается от ежедневной прежде всего глубиной проработки. Если при повседневном клининге мы протираем только открытые горизонтальные поверхности на высоте вытянутой руки, то генеральный протокол подразумевает полную разборку и очистку всего, до чего можно дотянуться. В офисных блоках это означает, что снимаются и моются все съемные элементы: решетки вентиляции, плафоны светильников, жалюзи и карнизы. Отодвигается от стен вся мебель, включая тяжелые шкафы и стеллажи, и вымывается пол под ними, где за месяцы скапливается такое количество пыли, что ее хватило бы на небольшой сугроб. Обрабатываются задние стенки оргтехники, пространство за радиаторами отопления, верхние плоскости шкафов и антресолей.

Уборка санитарных узлов и зон приема пищи

Пошаговый регламент уборки санузла выглядит так. Вход в помещение с проверкой запаха — если есть стойкий неприятный запах, сначала выясняется его источник, а не просто разбрызгивается освежитель воздуха, маскирующий проблему. Затем — проверка и пополнение расходных материалов: туалетной бумаги, жидкого мыла, бумажных полотенец, санитарных пакетов в женских кабинах. После этого начинается непосредственная уборка. Зеркала протираются специальным средством без разводов с использованием безворсовой салфетки. Раковины и смесители обрабатываются дезинфицирующим составом, удаляется известковый налет с хромированных деталей. Внешние поверхности унитазов и писсуаров, а также перегородки кабинок, дверные ручки и кнопки смыва — все это протирается дезинфектантом с выдержкой по инструкции, чтобы средство успело уничтожить бактерии, а не просто размазало их по поверхности. И только в последнюю очередь обрабатываются внутренние чаши унитазов и писсуаров с применением агрессивных кислотных или щелочных средств, которые наносятся на несколько минут, а затем счищаются ершиком и смываются.

Завершается уборка санузла мытьем пола с дезинфицирующим средством. Швабра и ведро для санузлов используются строго индивидуальные, промаркированные и никогда не пересекающиеся с инвентарем для других зон. Это правило должно быть вшито в регламент и неукоснительно соблюдаться. После того как все операции выполнены, клинер заполняет чек-лист, который висит на внутренней стороне двери санузла. В нем отмечается время уборки, ФИО сотрудника и ставится подпись. Для управляющего это возможность в любой момент проверить, соблюдается ли график.

Кухонные зоны и зоны приема пищи в бизнес-центре бывают двух типов: публичные кафе и столовые, которые обслуживаются силами арендаторов общепита, и корпоративные кухни в офисных блоках, которые убирает клининговая служба. Вторые требуют не меньшего внимания, чем санузлы, потому что остатки пищи — это магнит для насекомых и грызунов. Ежедневный регламент уборки корпоративной кухни включает в себя: протирку всех рабочих поверхностей, включая фасады шкафов и ручки, дезинфекцию раковины и смесителя, очистку микроволновой печи изнутри, проверку и при необходимости влажную обработку холодильника, вынос мусора с заменой пакета, влажную уборку пола. Раз в неделю к этому добавляется декальцинирование кофемашины, если она есть, и глубокая очистка вытяжки, жировой фильтр которой забивается быстрее, чем кажется.

Ресурсы и средства, необходимые для выполнения регламента уборки

Ресурсы — это не только моющие средства и швабры. Это три взаимосвязанные категории: люди, техника и расходные материалы. И каждая из них требует такого же системного подхода, как и сам график уборки.

Количество клинеров для бизнес-центра рассчитывается по формуле, основанной на нормативах времени. В среднем профессиональный клинер за смену может качественно обслужить от 400 до 600 квадратных метров офисных площадей в зависимости от количества мебели и типа покрытий. Для санузлов расчет идет не по площади, а по количеству санитарных приборов. Один сотрудник за смену способен обслужить примерно 25–30 унитазов и писсуаров при условии периодической обработки. Исходя из этих цифр и рассчитывается штатная численность.

Но количество — это еще не все. Каждый сотрудник должен быть обучен и аттестован. Обучение включает в себя не только технику правильной протирки поверхностей, а знание техники безопасности, особенно при работе с кислотными моющими средствами, умение пользоваться поломоечной машиной, понимание системы цветового кодирования инвентаря, знание маршрутов эвакуации и расположения пожарных гидрантов. Хорошая клининговая компания проводит аттестацию персонала раз в полгода, и в регламенте уборки бизнес-центра должно быть прописано, что на объект допускаются только сотрудники с действующей аттестацией.

Техническое оснащение — второй ключевой ресурс. Для качественной уборки крупного бизнес-центра необходим парк оборудования, который включает в себя: поломоечные машины для твердых полов, профессиональные пылесосы для сухой уборки ковровых покрытий с HEPA-фильтрами тонкой очистки, моющие пылесосы или экстракторы для периодической глубокой чистки ковролина и мягкой мебели, роторные машины для кристаллизации и полировки мрамора, пароочистители для бесхимической санитарной обработки, тележки уборщика с полным набором навесного оборудования. Техника должна проходить плановое техническое обслуживание, и график этого обслуживания тоже вносится в общий регламент, потому что поломка единственной поломоечной машины в день, когда ее некем заменить, срывает весь ночной цикл уборки.

Расходные материалы и химия — это третья категория ресурсов. Здесь важны два правила: не экономить на качестве и не менять бренды без тестирования. Дешевый заменитель профессионального моющего средства для кафеля может оставлять белесые разводы, которые потом придется оттирать кислотным очистителем, а экономия на мусорных пакетах оборачивается разорванными мешками и грязными урнами. Склад расходников на объекте должен иметь неснижаемый запас минимум на три дня работы, чтобы внезапная задержка поставки не парализовала процесс. В регламенте прописываются точки хранения инвентаря и химии на каждом этаже, правила их пополнения и ответственный за складской учет. Уборщик не должен бегать за каждой салфеткой через все здание, все необходимое должно быть в шаговой доступности на его рабочем маршруте.

Контроль качества и стандарты приемки выполненных работ

Контроль качества в клининге бизнес-центра — это непрерывный цикл, состоящий из ежедневных самопроверок, регулярных аудитов со стороны супервайзера и периодических срезов, которые проводит управляющая компания или представители арендаторов. Контроль начинается с того, что у каждого сотрудника есть четкий перечень критериев чистой поверхности. Нужны измеримые стандарты, такие как: «На стеклянной поверхности при осмотре под углом 45 градусов при боковом освещении не должно быть видимых разводов и следов касаний», «При проведении белой салфеткой по поверхности подоконника на высоте 75 сантиметров от пола салфетка должна оставаться визуально чистой».

Инструменты контроля бывают двухступенчатыми. Первая ступень — это самопроверка бригадира смены. После завершения уборки каждой крупной зоны бригадир обходит ее с чек-листом и проверяет все контрольные точки. Если обнаружены дефекты, они устраняются немедленно, до того, как объект будет предъявлен заказчику. Вторая ступень — это аудит супервайзера, который проводится с определенной регулярностью, например, два-три раза в неделю в дневное время, когда видны результаты ночной работы и текущего состояния. Супервайзер использует расширенный чек-лист, в который входят не только визуальные критерии, но и проверка запахов в санузлах, отсутствия пыли на верхних кромках дверных наличников, чистоты вентиляционных решеток.

Важный элемент контроля качества это обратная связь от арендаторов. В любом бизнес-центре работает система, через которую любой сотрудник компании-арендатора может оставить заявку или замечание по клинингу. Эта заявка фиксируется в журнале и закрывается с отчетом о выполненной работе. Статистика по таким обращениям ежемесячно анализируется. Если по какому-то этажу или типу помещений жалоб больше среднего, это сигнал к тому, что на этом участке нужно усилить бригаду или пересмотреть график.

Все результаты проверок должны фиксироваться документально и накапливаться в истории объекта. Если один и тот же дефект повторяется на одном и том же месте неделю за неделей, значит, проблема не в сотруднике, а в том, что регламент для этой зоны составлен неправильно, и его нужно корректировать. Регламент уборки бизнес-центра это живой документ, который эволюционирует вместе со зданием, его арендаторами и требованиями времени. Регулярный пересмотр регламента с учетом накопленной статистики, новых технологий и изменившихся потребностей это то, что отличает профессиональное управление объектом.